DAS LÜFTEN NICHT VERGESSEN

Um Heizwärmeverluste auf ein Minimum zu reduzieren, werden Gebäudehüllen heute fast luftdicht verpackt. Sowohl im Neubau als auch bei der Sanierung wird dadurch der natürliche Luftaustausch fast komplett unterbunden. Die Kehrseite: Feuchtigkeit und Schadstoffe können nicht nach außen entweichen. Wer zu wenig lüftet, lässt zudem Schimmelpilze und Milben besonders gut gedeihen. Dezentrale Lüftungssysteme sind auch für dieses Problem die Lösung. Sie sorgen für gesunde und frische Luft, ohne dass wertvolle Energie durch offene Fenster entweichen kann. Spezialisten rund um Modernisierung, Raum und Klima helfen bei allen Fragen zu diesem Thema.

DIE COURTAGE DES IMMOBILIENMAKLERS

Geht es in Gesprächen um Immobilienmakler, geht es ganz schnell auch um die Maklerprovision. Die stereotype Aussage lautet, dass die Maklerprovision zu hoch ist.

Auch für den, der seine Wunschimmobilie bekommen hat und von dem Immobilienmakler gut beraten worden ist, ist die Provision gefühlt zu hoch.

Warum ist das so?

Ist die Maklerprovision tatsächlich zu hoch?

Ab wann ist die Provision gar sittenwidrig?

Was darf der Makler denn nun als Provision verlangen?

Es ist kurios. Wenn man die Presseberichte über Immobilienmakler liest, dann ist dort immer wieder die Rede von der „zu hohen“ Maklerprovision.

Kein fester Provisionssatz im Gesetz

Schauen wir aber einmal gemeinsam in das Gesetz, dann ist die Höhe der Provision gar nicht geregelt. Sie werden in den Vorschriften des BGB zum Maklerrecht keine Aussage zur Provisionshöhe finden.

Immer, wenn das Gesetz schweigt und den Preis für eine Leistung nicht festlegt, dann ist es Verhandlungssache zwischen den Parteien, wie hoch dieser Preis ist.

Dieser bildet sich am Markt oder wird als Vorschlag von einer Seite unterbreitet.

Anders bei Anwälten oder Steuerberatern

Von Rechtsanwälten und Steuerberatern kennen Sie die Gebührenordnung und die Berechnung der anfallenden Gebühren anhand des Gegenstandswerts. Eine solche Gebührenordnung gibt es für Immobilienmakler nicht.

Demnach besteht keine Begrenzung bei der Höhe der Provision. Weder nach oben – noch nach unten.

Ausnahme: Wohnungsvermietung

Halt! Eine Ausnahme gibt es. Das Wohnungsvermittlungsgesetz legt die maximale Höhe der Provision fest, die der Immobilienmakler vom Mieter verlangen darf.

Dort ist geregelt, dass der Makler bei der Vermietung einer Wohnung nicht mehr als zwei Monatsmieten Provision verlangen darf.

Grenze der Provision ist die Sittenwidrigkeit

Wenn die Höhe der Provision nicht im Gesetz geregelt ist, dann gelten die allgemeinen Regelungen. Das bedeutet, dass der Gedanke der angemessenen Leistung und Gegenleistung anhand der Regeln zur Sittenwidrigkeit gebildet wird.

Wann die Provision sittenwidrig ist, ist nicht genau vorgeschrieben.

Nur so viel: 4, 6 oder 8 Prozent Maklerprovision vom Kaufpreis einer Immobilie werden von der Rechtsprechung nicht als sittenwidrig angesehen. Kunden und Immobilienmakler sind also frei, einen Betrag innerhalb der „anerkannten“ Spanne zu vereinbaren.

Was ist die „anerkannte Spanne“ bei der Maklerprovision?

Im BGB steht, dass die „ortsübliche Provision“ als vereinbart gilt, wenn sich Kunde und Immobilienmakler nicht über die Höhe der zu zahlenden Provision geeinigt haben.

Ortsübliche Provision

Diese Regelung hat der Gesetzgeber schon Ende des 19. Jahrhunderts in das Gesetz aufgenommen. Ganz bewusst sollte also die Höhe der Provision der Verhandlung zwischen dem Makler und seinem Vertragspartner überlassen.

Ortsüblich ist, was sich am Markt als üblicher Satz der Maklerprovision bei einer bestimmten Immobilienart heraus gebildet hat.

Im Zweifel entscheidet das Gericht

Haben sich Makler und Kunde nicht auf eine Provisionshöhe geeinigt und es erfolgt auch später keine Einigung, dann kommt es oft zum Rechtsstreit.

In dessen Verlauf hat das Gericht zu entscheiden, ob die in Rechnung gestellte Provision als ortsüblich anzusehen ist. Dafür wird das Gericht in der Regel einen Sachverständigen beauftragen, der dazu Stellung nimmt.

Hier hilft dann eine wissenschaftliche Untersuchung der FH Bernburg aus dem Jahr 1998, in dem die Hochschule die ortsüblichen Provisionen für alle Bundesländer ermittelt und auch Ausnahmen auf Kreisebene für bestimmte Immobilienarten in die Untersuchung einbezogen hat.

Leider ist die Untersuchung nicht wiederholt worden. Nur für Baden-Württemberg und Bayern gibt es eine neuere Untersuchung von Wissenschaftlern, die der dortige Immobilienverband IVD in Auftrag gegeben hat.

Die Faustregel lautet:

Die ortsübliche Provision liegt im Schnitt bei 6% zzgl. MwSt. Regional unterschiedlich wird die Provision zwischen dem Käufer und dem Verkäufer aufgeteilt. Bei Immobilien ab einem bestimmten Kaufpreis sinkt der Provisionssatz.

Dennoch: Provision ist Verhandlungssache

Grundsätzlich gilt. Die Provision kann frei vereinbart werden. Damit sich Makler und Kunden nicht über die Höhe streiten, sollte schon bei Abschluss des Vertrages die Höhe der Provision festgesetzt werden.

DRUM PRÜFE WER SICH EWIG BINDET

Egal, ob ich ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufe, der Kauf muß notariell beurkundet werden. 
Der Notar wird vom Käufer ausgesucht bzw. bestimmt. 
Hat man noch keinen Kontakt zu einem Notar gehabt und kennt kein Notariat, hilft das Branchenbuch, eine Empfehlung aus dem Freundes- oder Bekanntenkreis, die Familie oder der Makler spricht eine Empfehlung aus. Er hat in aller Regel immer wieder mit Notaren zu tun.
Wichtig ist, wann der Notar dem Käufer den Kaufvertrag zukommen lassen muß, um ihm eine Möglichkeit der Überprüfung des Vertrages zu geben. Das muß mindestens 14 Tage vor Beurkundung geschehen. Dann hat der Erwerber ausreichend Zeit die Unterlagen selbst zu lesen und kann, wenn er will, den Rat eines unabhängigen Sachverständigen einholen.