Geht es in
Gesprächen um Immobilienmakler, geht es ganz schnell auch um die
Maklerprovision. Die stereotype Aussage lautet, dass die Maklerprovision zu hoch
ist.
Auch für
den, der seine Wunschimmobilie bekommen hat und von dem Immobilienmakler gut
beraten worden ist, ist die Provision gefühlt zu hoch.
Warum ist
das so?
Ist die
Maklerprovision tatsächlich zu hoch?
Ab wann ist
die Provision gar sittenwidrig?
Was darf der Makler denn nun als Provision verlangen?
Es ist
kurios. Wenn man die Presseberichte über Immobilienmakler liest, dann ist dort
immer wieder die Rede von der „zu hohen“ Maklerprovision.
Kein fester Provisionssatz im Gesetz
Schauen wir
aber einmal gemeinsam in das Gesetz, dann ist die Höhe der Provision gar nicht
geregelt. Sie werden in den Vorschriften des BGB zum Maklerrecht keine Aussage
zur Provisionshöhe finden.
Immer, wenn
das Gesetz schweigt und den Preis für eine Leistung nicht festlegt, dann ist es
Verhandlungssache zwischen den Parteien, wie hoch dieser Preis ist.
Dieser
bildet sich am Markt oder wird als Vorschlag von einer Seite unterbreitet.
Anders bei Anwälten oder Steuerberatern
Von
Rechtsanwälten und Steuerberatern kennen Sie die Gebührenordnung und die
Berechnung der anfallenden Gebühren anhand des Gegenstandswerts. Eine solche
Gebührenordnung gibt es für Immobilienmakler nicht.
Demnach
besteht keine Begrenzung bei der Höhe der Provision. Weder nach oben – noch
nach unten.
Ausnahme: Wohnungsvermietung
Halt! Eine
Ausnahme gibt es. Das Wohnungsvermittlungsgesetz legt die maximale Höhe der
Provision fest, die der Immobilienmakler vom Mieter verlangen darf.
Dort ist
geregelt, dass der Makler bei der Vermietung einer Wohnung nicht mehr als zwei
Monatsmieten Provision verlangen darf.
Grenze der Provision ist die Sittenwidrigkeit
Wenn die
Höhe der Provision nicht im Gesetz geregelt ist, dann gelten die allgemeinen
Regelungen. Das bedeutet, dass der Gedanke der angemessenen Leistung und Gegenleistung
anhand der Regeln zur Sittenwidrigkeit gebildet wird.
Wann die
Provision sittenwidrig ist, ist nicht genau vorgeschrieben.
Nur so viel:
4, 6 oder 8 Prozent Maklerprovision vom Kaufpreis einer Immobilie werden von
der Rechtsprechung nicht als sittenwidrig angesehen. Kunden und
Immobilienmakler sind also frei, einen Betrag innerhalb der „anerkannten“
Spanne zu vereinbaren.
Was ist die „anerkannte Spanne“ bei der
Maklerprovision?
Im BGB
steht, dass die „ortsübliche Provision“ als vereinbart gilt, wenn sich Kunde
und Immobilienmakler nicht über die Höhe der zu zahlenden Provision geeinigt
haben.
Ortsübliche Provision
Diese
Regelung hat der Gesetzgeber schon Ende des 19. Jahrhunderts in das Gesetz
aufgenommen. Ganz bewusst sollte also die Höhe der Provision der Verhandlung
zwischen dem Makler und seinem Vertragspartner überlassen.
Ortsüblich
ist, was sich am Markt als üblicher Satz der Maklerprovision bei einer
bestimmten Immobilienart heraus gebildet hat.
Im Zweifel entscheidet das Gericht
Haben sich
Makler und Kunde nicht auf eine Provisionshöhe geeinigt und es erfolgt auch
später keine Einigung, dann kommt es oft zum Rechtsstreit.
In dessen
Verlauf hat das Gericht zu entscheiden, ob die in Rechnung gestellte Provision
als ortsüblich anzusehen ist. Dafür wird das Gericht in der Regel einen
Sachverständigen beauftragen, der dazu Stellung nimmt.
Hier hilft
dann eine wissenschaftliche Untersuchung der FH Bernburg aus dem Jahr 1998, in
dem die Hochschule die ortsüblichen Provisionen für alle Bundesländer ermittelt
und auch Ausnahmen auf Kreisebene für bestimmte Immobilienarten in die
Untersuchung einbezogen hat.
Leider ist
die Untersuchung nicht wiederholt worden. Nur für Baden-Württemberg und Bayern
gibt es eine neuere Untersuchung von Wissenschaftlern, die der dortige
Immobilienverband IVD in Auftrag gegeben hat.
Die Faustregel lautet:
Die
ortsübliche Provision liegt im Schnitt bei 6% zzgl. MwSt. Regional
unterschiedlich wird die Provision zwischen dem Käufer und dem Verkäufer
aufgeteilt. Bei Immobilien ab einem bestimmten Kaufpreis sinkt der
Provisionssatz.
Dennoch: Provision ist Verhandlungssache
Grundsätzlich
gilt. Die Provision kann frei vereinbart werden. Damit sich Makler und Kunden
nicht über die Höhe streiten, sollte schon bei Abschluss des Vertrages die Höhe
der Provision festgesetzt werden.
Keine Kommentare:
Kommentar veröffentlichen